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分析舊區重建案例 (鄧淑明博士)

By on July 27, 2021

本文作者鄧淑明博士,為香港大學工程學院計算機科學系、社會科學學院地理系及建築學院客席教授,為《信報》撰寫專欄「科網人語」。

深水埗有近900幢樓齡超過50年的物業,當中不少屬「超高密度」龐大而失修的舊樓群。(法新社資料圖片)

深水埗有近900幢樓齡超過50年的物業,當中不少屬「超高密度」龐大而失修的舊樓群。(法新社資料圖片)

地理資訊系統(GIS)以空間地點為核心的軟件,發展逾半個世紀以來,從紀錄水管及電纜等基建位置、為學校及醫院選址,逐步發展成為與公眾溝通的工具、管理郊野公園及海岸公園等重要天然資源,應用非常廣泛。近年GIS在規劃新市鎮和舊區重建這些複雜項目中,更扮演日益重要的角色。

觀乎由Esri主辦的年度「地理資訊系統應用特別成就獎」(Special Achievement in GIS Award,簡稱SAG獎),從全球各地超過10多萬個公私營機構的提名,再由Esri總裁及創辦人Jack Dangermond親自甄選的得獎名單中,「城市/社區規劃」類別由10年前只有4個得獎作品,到今年增至9個,可見各地政府正逐步以GIS推動城市發展。不過,城市規劃尤其牽涉舊區的計劃,必然是錯綜複雜、舉步維艱的,因此今年香港唯一的SAG得獎者市區重建局的經驗特別值得參考。

近年GIS在規劃新市鎮和舊區重建這些複雜項目中,更扮演日益重要的角色。(市區重建局圖片)

近年GIS在規劃新市鎮和舊區重建這些複雜項目中,更扮演日益重要的角色。(市區重建局圖片)

在2019年,全香港10000多幢樓宇屬樓齡50年或以上,其中超過三分一更屬「欠缺維修及保養」或「長期欠缺維修及保養」,在新冠疫情期間,這些衞生惡劣的舊樓尤其惹人關注。

其中深水埗是人所共知的舊區,市建局過去20年在該區已重建了270幢樓宇。可是,區內仍然有近900幢樓齡超過50年的物業,當中不少屬「超高密度」龐大而失修的舊樓群,兼善里是其中之一。

首先簡介一下兼善里項目,就是福榮街、福華街及該兩街之間的窄巷兼善里上兩列樓高9層的舊廈,合共90幢的樓宇,樓齡超過50年,沒有升降機設施。其重建的三大難題包括:

城市規劃尤其牽涉舊區的計劃,必然是錯綜複雜、舉步維艱。(法新社資料圖片)

城市規劃尤其牽涉舊區的計劃,必然是錯綜複雜、舉步維艱。(法新社資料圖片)

一、樓面面積大減:現存樓群已超出今天規劃和法規所准許的發展密度,若然重建,既要滿足政府的可持續發展建築設計指引,地盤需從街道後移及增加綠化面積,同時要有一定的樓宇間距,結果勢令重建後住宅樓面面積大減,由現時的4.5萬多平方米縮減逾一成至約4萬平方米;若住宅單位面積維持在平均650方呎,單位數量會由現存的740個,大減100多個。

二、入不敷支:收購兼善里樓宇涉及的收購及補償支出,估計近百億,但重建單位數量減少,因此預期會虧本。

三、住戶安置:大部分單位已劃成劏房出租,估計劏房數目多達3000伙,如何妥善處理合資格租戶的調遷安置?兼且要避免影響其他同樣居住在環境欠佳、仍待上樓的基層家庭的輪候時間。

如果沿用以往只視兼善里為單一的個別項目,可行性肯定早被否決;如果用宏觀的「規劃主導」分析,情況便不一樣。解決方案下次再談。

(編者按:鄧淑明博士最新著作《你未來就緒嗎?》現已發售)

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