計算投資回報 主攻西雅圖 地產平台發掘海外筍盤

By on December 27, 2018

原文刊於信報財經新聞專欄「StartupBeat創科鬥室

伍其昌去年創立TruDeed,主打美國物業投資資訊,平台詳列不同樓盤,透過大數據分析,估算各物業的投資回報。(黃勁璋攝)

伍其昌去年創立TruDeed,主打美國物業投資資訊,平台詳列不同樓盤,透過大數據分析,估算各物業的投資回報。(黃勁璋攝)

港人投資海外房地產成風,然而買屋不是買菜。鍾情美國西雅圖的伍其昌深感資訊不足,「隔山買牛」困難重重,「我只知這間屋賣多少錢,但不知要花多少錢來裝修,也不知之後再轉手或放租時,這間屋可賣或租到多少錢,無從判斷是否筍盤。」他遂建立房地產投資資訊平台「TruDeed」,為港人等投資者提供指引。

用戶登入TruDeed系統後,即可瀏覽不同樓盤及其相關資訊(例如價錢、圖片、面積、房間數目、有否車庫等);同時透過大數據分析,估算各樓盤大約所需的復修費用(Rehab Cost)、復修後的價值(Estimated ARV)和租金收入等,從而計算投資回報。

大數據主要來自樓盤所在地區過往類似盤源的成交紀錄,至於評估復修費用,平台會先經由智能系統「Smart Rehab」分析樓盤狀況,初步評估物業是否要復修和所需費用。買家可經由平台尋找裝修師傅或自行安排,待親身視察環境後,再掌握確實金額。

搜羅物業利潤需逾兩成

伍其昌指出,平台用戶大致分為三類,第一類是「短炒」投資者,買入房屋後再轉手;第二類是買樓收租;第三類是自住。揀到心水靚盤的用戶,可經由平台聯絡賣方及尋找銀行,憑藉在線下促成交易,平台會收取佣金作為收入。

目前,TruDeed主打西雅圖的樓盤,伍其昌透露盤源除了來自合作的地產公司,亦有不少來自被稱為「Wholesalers」的職業收樓人。由於美國的地產公司大多不願意代理太殘舊的屋,因為它們須經過一輪翻新後,方可推出市場,當中花費不少金錢和時間。職業收樓人專門以較低價錢購入狀況較差的房屋,再轉售予第三方賺取差價。

伍其昌介紹,平台日均蒐集百多個樓盤的數據,但只會篩選「有兩至三成水位」(即復修後價值比買入價、復修成本,以至其他各項費用加起來高兩三成)的樓盤。不少物業基於翻新費用太高等原因,投資回報不吸引而未獲接受。

平台詳列不同樓盤及其相關資訊,同時透過大數據分析,估算各樓盤的投資回報。(TruDeed網上圖片)

平台詳列不同樓盤及其相關資訊,同時透過大數據分析,估算各樓盤的投資回報。(TruDeed網上圖片)

人屆中年的伍其昌直言,今回已不是首次創業,「『Startup創辦人』是天下間最難做的崗位,指的不是每天上班那種肉體上的辛苦,而是要克服產品無人買、籌錢又籌不到那種失敗感覺。」

早於1998年,他便創立科技公司ecVision,開發針對大型國際服裝品牌的供應鏈系統。直至2015年,公司獲紐交所上市公司Amber Road收購。他退場(Exit)後,一度打算再次創業,「想過開發集運平台,但思前想後發現,自己已不想再做類似的生意。」

結果,伍其昌變身天使投資者,專攻本地B2B軟件科創,投資過開發語音識別及自然語言處理(NLP)技術的人工智能(AI)初創有光科技(Fano Labs)

跨國企業高層二度創業

他明言,初創創辦人一定要有很強的信念,「(搞初創)會遇到很多想放棄的時候,很多初創陣亡是因為創辦人也捱不下去。你問過10個天使投資者但仍籌不到錢,唯有結束一手建立的公司;有些創辦人被上百個投資者請吃檸檬,但仍繼續去馬。」假若錢已燒盡,資產亦賣光,任創辦人信念再強,又如何撐下去?他慨嘆:「現在香港似乎較少出身中產或草根的人做到初創創辦人,始終香港生活成本太高,既要交租又要養家,儲到錢都用來買樓,哪有錢創業?」

伍其昌不諱言,目前香港發展得比較成功的初創,甚至是獨角獸(即是估值超過10億美元但未上市的企業),創辦人大多出身不俗。就算是他自己雖非富二代,但在創立ecVision之前,亦是美國著名軟件公司CA Technologies的亞洲區高層,有一定經濟基礎,「否則我都沒可能創業」。

嘆辦初創須狠心裁員

在跨國大企當過高層,也不代表創業會順風順水,「公司(ecVision)前後3次瀕臨結業邊緣。」第一次是2000年科網股爆破,投資者閂水喉,傾好的新資金泡湯;勉強捱過這關,又輪到2003年沙士和2008年金融海嘯,生意受到打擊,「我在2003年裁了幾十名員工,相當於一半人手;2008年那次,也約莫裁員20%、30%。當你創業,為了公司生存,有時你要很果斷做狠心決定。」

大數據分析拓B2B

直至今次創辦TruDeed,伍稱這公司屬於B2C平台,跟過往的B2B公司難相提並論;加上現今已是社交媒體時代,他須努力學習數碼營銷,「想像你在一個很嘈吵的市集,要人聽到你的說話是多麼困難?」

他深明B2C初創須面對較激烈競爭,失敗風險也較高,若從投資人角度出發,他甚至不考慮在天使輪投資B2C初創。為加強TruDeed優勢,他計劃開拓B2B服務,把大數據分析技術開放予地產業界訂閱使用,讓後者的客戶提供更明確的房地產交易數據。

伍其昌直言,「Startup創辦人」是天下間最難做的崗位。(黃勁璋攝)

伍其昌直言,「Startup創辦人」是天下間最難做的崗位。(黃勁璋攝)

採訪、撰文:陳子健

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