上班也可以很有趣!矽谷新創讓辦公室變成「實體社群網站」

By on January 28, 2017

原文刊於創新拿鐵Start Up Latte

圖片: Pixabay

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「共享經濟」當道,除了共乘汽車Uber、短租房間Airbnb,「共享辦公空間」(Coworking Spaces)正強勢崛起。市值160億美元的新獨角獸WeWork,本身未擁有任何房產,卻藉由出租辦公空間,6年內躋身紐約最有價值新創企業。

本文三大重點:1.人人都想要矽谷辦公室,但不是人人都能在矽谷上班。2.不只是空間租賃,更是創業社群。3. 面對質疑聲浪,WeWork克服困境的3個策略。

WeWork創辦人Adam Neumann,創業前在嬰兒服飾公司Krawlers工作,並在工作的大樓內認識了建築師Miguel McKelvey,兩人發現這棟大樓裡有些空間長期閒置,於是興起了共享辦公空間的念頭,在2008年創立了WeWork的前身──位於布魯克林區的綠色商辦Green Desk。

圖片:WeWork創辦人之一Adam Neumann (Flickr)

圖片:WeWork創辦人之一Adam Neumann (Flickr

事實上,共享辦公空間的概念早就存在,商辦、工商大樓滿街林立,但兩位創辦人將「工作以外」的因素納入考量,Green Desk主打環保、永續,結合社交和休閒,迅速在紐約打響知名度。

Green Desk起步後不久,他們發現真正讓客戶著迷的不是環保概念,而是「工作社區」的氛圍,客戶想要一個能提升工作效率、讓工作者自在快樂的環境。於是2010年他們賣掉Green Desk,WeWork於紐約SOHO區正式成立。

 

1. 人人都想要矽谷辦公室,但不是人人都能到矽谷上班

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圖片:WeWork倫敦共享辦公空間(WeWork Location

Adam Neumann和Miguel McKelvey先租下一層辦公空間或整棟大樓,再將同個平面隔間並加以裝潢,最後出租給自由業者、創業團隊或大型企業。乍看之下WeWork的運作方式很像二房東,但他們不只是出租空間這麼簡單。

WeWork了解當前創業風氣盛行,大家都嚮往矽谷巨頭GoogleFacebook的開放式辦公空間,然而「人人都想要矽谷辦公室,但不是人人都能到矽谷上班」,因此WeWork的使命便定位在提供顧客一個舒適、自在、對工作加分的空間!

兩位創辦人專業分工,Adam Neumann負責經營管理、建築師出身的Miguel McKelvey則擔起空間設計重任,將每個空間設計成時髦、充滿活力、創意的「矽谷風格」辦公室,並利用透明隔間讓空間在視覺上更為寬敞,也方便租戶們彼此認識交流。

 

圖說:WeWork透明辦公隔間(Flickr)

圖片:WeWork透明辦公隔間(Flickr

WeWork提供多種尺寸的辦公空間,從一小張辦公桌、開放式辦公區到私人辦公室,讓客戶依需求選擇最適方案。所有辦公空間配有無線網路、客廳、咖啡、啤酒、廚房以及各種辦公設備,租戶可以穿著輕便、甚至帶寵物來上班。

美國彭博社(Bloomberg)記者Andrew Rice從事自由業作家十多年,一年前他加入WeWork,並形容他在曼哈頓Varick Street大樓租用的空間像家小酒館,深色木桌、皮椅配上錯視風壁紙和紅色天鵝絨布簾,不只空間有情調,每天還有Happy hour提供各式酒品,讓租戶結束一天的工作後,可以到吧台小酌、聊天。

這就是WeWork的魅力所在,當工作環境變得時髦又便利、四周充滿讓人紓壓的設施,上班就不再沉悶無趣。WeWork結合辦公、娛樂和社交,成功吸引來自金融、法律、科技、媒體、藝術等各行各業公司「入住」。目前WeWork已在全球30座城市、90多個位置設點,更積極往中國、印度發展,大型企業如微軟、戴爾、GE奇異等都是WeWork租戶!

 

2.不只是空間租賃,更是創業社群

讓WeWork在共享空間產業脫穎而出的第二個原因,是他們透過共享工作空間,提供租戶一個跨領域、跨產業的人脈網絡與創業社群。

對創業者而言,集思廣益、腦力激盪是創新靈感的來源,而WeWork在全球各地已有超過8萬位會員,只要你註冊成為WeWork租戶,便能輕鬆享有這8萬人的社群網絡。WeWork推出同名APP,租戶可以透過APP和網路平台分享故事或拋出問題,廣納各方人士意見。此外,每棟WeWork大樓都有「社區經理」(Community Manager),負責安排交流活動,例如瑜珈課、讀書會、品酒會、桌球賽或派對,社區經理也會主動介紹租戶們認識。

圖片:WeWork APP介面與功能(APP Store – WeWork)

圖片:WeWork APP介面與功能(APP Store – WeWork

在這裡每個人來自不同背景,卻對工作、創業有相同熱情,透過WeWork你很可能結交志同道合的夥伴、尋找合作廠商,甚至認識未來的老闆或投資人。WeWork有如實體社群網站,且人脈網絡比FacebookLinkedin更具體精確,這些軟性附加價值使WeWork辦公空間炙手可熱,也讓租戶一再續約!

根據華爾街日報(Wall Street Journal),以審計與管顧聞名的國際會計師事務所KPMG (畢馬威),在曼哈頓約有50名員工使用WeWork大樓辦公,裡頭所有員工穿著T-shirt、圍繞長形木桌與白板做事,愜意的氣氛讓人很難想像這是KPMG。

現為KPMG研究員兼顧問的David Pessah分享他親身的有趣經歷:兩年前他任職於一間只有4人的新創公司,他們的辦公室正巧和KPMG在同層WeWork大樓,大樓內KPMG自在的工作氛圍,顛覆了他對會計師事務所嚴肅、緊繃的刻板印象。有天在電梯內遇到KPMG總監,兩人相談甚歡,於是David Pessah就在WeWork大樓內獲得了現在的工作!

圖片:WeWork曼哈頓辦公空間(WeWork Location)

圖片:WeWork曼哈頓辦公空間(WeWork Location

單從辦公室租賃的角度來看,WeWork的收費貴得驚人,一張專用辦公桌月租350美元起、一間私人辦公室450美元起,價格依地點而異,例如位於曼哈頓的8人辦公室月租就要6250美元!

但在大都市如倫敦、紐約的WeWork大樓八成以上客滿,空出來的位置也會在幾個月內出租,因為除了空間租賃,加入WeWork對內提升團隊向心力、對外建立業界人脈以及WeWork社群歸屬感,若將這些無形價值納入考量,目前的收費實在划算!

 

3.面對質疑聲浪,WeWork克服困境的3個策略

WeWork雖然佳評如潮,卻也面臨財務結構的質疑和抨擊。WeWork獲利主要來自租金,但批評者認為這種二房東的套利行為無法長期發展,且WeWork不少用戶屬於初創企業,倘若初創市場有大型波動,這些用戶難以募資,便付不出租金。

其次,WeWork的運作型態與其說是房產公司,更偏向科技公司,這很可能導致WeWork的市場估計價值和實際不符,市值飆升很可能只是科技泡沫

針對質疑,WeWork正面回應並提出三大優勢策略:

A.租戶產業多元化,有效分散風險

WeWork表示,只有一小部分的租戶是以創投資金為基礎的初創企業,且WeWork的租戶產業和規模非常多元,大部分是成熟企業,如此的用戶組成能夠有效分散市場波動帶來的風險。

B.難以取代的全球社區網絡

圖片:Deskmag 2016美北調查報告(deskmag)

圖片:Deskmag 2016美北調查報告(deskmag

即便共享辦公空間市場競爭激烈,WeWork仍有強大的忠實租戶基礎。根據Deskmag 2016年美北調查報告,十大選擇共享辦公空間的理由中,人脈網絡(Community)位居第一。建構一個工作空間並不難,困難的是建立合作默契和歸屬感氣氛,WeWork讓租戶建立跨產業、跨國界的交集,當租戶透過WeWork建立人脈後,若改向其他公司租用空間,便等於放棄在WeWork經營的社交圈。

C.作為營運公司而非房產公司,以多角化經營為願景

 

針對市值泡沫化的質疑,WeWork表示他們的經營模式為營運公司,就像電視節目透過頻道播放一樣,辦公空間是節目、WeWork是頻道,其目標是為辦公空間制訂營運計畫,而不像傳統房產公司意在銷售或出租空間。創辦人Adam Neumann更以「WeWork共享街區、社區」(”WeNeighborhoods” or a “WeStreet”)為未來願景。

WeWork也正嘗試多角化經營,除了共享辦公空間,更計畫在大都會區如華盛頓和紐約推出WeLive共享公寓(co-living apartments),其概念是位於WeWork辦公室樓上的微型公寓(micro apartments),結合腳踏車停放區和花園、圖書館等休閒區域。

即便挑戰不斷,WeWork仍掀起一波共享經濟新熱潮,落實「在你喜歡的空間,做你喜歡的事」(Do what you love, in a space that you love.)的宗旨,租戶只需專注事業發展,其他瑣碎、麻煩的事就交給WeWork吧!

參考資料:

1.Forbes: Inside The Phenomenal Rise Of WeWork

2.Business Insider: How WeWork became the most valuable startup in New York City

3.Fast Company: WeWork Valuation Soars To 16 Billion

4.Wall Street Journal: WeWork to Big Companies: Work With Us

5.Deskmag GCUC Global Coworking Survey Presentation 2016 Slides

6.Bloomberg: Is This the Office of the Future or a $5 Billion Waste of Space? By Andrew Rice

7.端傳媒:是工作空間,也是社群:WeWork市值破百億美元的祕密

8.數位時代:共享辦公室當道,獨角獸Wework的商業模式在台灣行得通嗎?

 

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盧佑喬

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