Don't Miss

AI炒樓九成蝕錢 (高天佑)

By on November 4, 2021

本文作者高天佑,為《信報》撰寫專欄「新聞點評」,此為節錄版本,原文請按此

最終通常是認為出價明顯「高水」的那些小業主,才會笑笑口快快手賣樓予Zillow。(Zillow fb 專頁圖片)

最終通常是認為出價明顯「高水」的那些小業主,才會笑笑口快快手賣樓予Zillow。(Zillow fb 專頁圖片)

人工智能進步神速,超級電腦在1997、2006、2017年先後擊敗了國際象棋、中國象棋和圍棋的人類一哥。不過人類還有一項看家本領,暫時連電腦也自愧不如,就是「炒樓」。美國最大網絡地產代理商Zillow宣布終止其「AI炒樓」業務,此項業務利用電腦算法,向小業主出價洽購其物業,買下之後進行基本裝修翻新,再出售獲利。惟2019年至今,在美國樓市爆升背景下,Zillow買入的逾萬個物業居然93%蝕錢,目前手上仍有7000多件蟹貨,該集團CEO承認「電腦炒樓不如人腦」。

Zillow蟹貨一籮 斬纜止損

Zillow本周二公布第三季度業績,遠遜於市場預期,錄得3.3億美元虧損,而分析師原本估計有5600萬美元純利。這個噩耗拖累該公司當日股價急跌10%,周三盤前續瀉19%,市值蒸發67億美元。

美國樓市自「經濟解封」後持續暢旺,當地樓價指數由2020年第二季至今漲逾20%,部分城市更面臨「冇樓賣」,新屋貨源遭搶購一空。在此背景下,Zillow身為美國最大網絡地產代理商,自必受惠,今年股價曾飆逾一倍,但該公司突然「業績爆雷」,令市場大跌眼鏡。

Zillow行政總裁Rich Barton把「爆雷」歸咎於兩年前推出、名為iBuyer的「AI炒樓」(house flipping)業務,指該業務在第三季勁蝕4.2億美元,令集團從代理業務賺到的利潤打水漂。他同時宣布永久終止這項新業務,斬纜止蝕,不再購入新物業,目前手持的物業將會陸續出售套現。

Zillow於2019年推出iBuyer業務,利用大數據及人工智能算法,計算美國特定城市私人住宅物業的即時市場價格。(Zillow fb 專頁圖片)

Zillow於2019年推出iBuyer業務,利用大數據及人工智能算法,計算美國特定城市私人住宅物業的即時市場價格。(Zillow fb 專頁圖片)

資料顯示,Zillow於2019年推出iBuyer業務,利用大數據及人工智能算法,計算美國特定城市私人住宅物業的即時市場價格,然後扣除若干折讓作為「水位」,制定給予業主的出價。美國所有小業主只需登上Zillow網站,便能即時看到該公司對其物業的洽購價格,他若感滿意便可拍板賣出,非常方便。

然而,據美國財經網站BusinessInsider追蹤估算,Zillow自2019年起購入逾萬個物業,至今多達93%「價格潛水」(underwater),要不已經損手轉售,要不就是目前公允價值低於買入價格,須作減值撥備,這正是該公司第三季業績勁蝕的原因。據Bloomberg引述消息報道,Zillow現時仍手持7000多件「蟹貨」物業,尋求以蝕本價一籃子出售予機構投資者。

如上文提到,Zillow身為專業地產代理商,兼且AI及大數據賦能,又逢美國樓市爆升,何解居然炒樓炒到損手爛腳?看來連普通街市大媽大叔也不如!事實上,這不代表AI不懂炒樓,關鍵是算法怎麼設定,而物業市場牽涉千絲萬縷因素,似乎比象棋和圍棋的遊戲規則複雜得多。

貴價入市 裝修費失算

舉例說,香港人都知道,即便在同一個小區,每項物業的樓層、座向、間隔、景觀、裝修、屋苑設施、管理質素、鄰里環境都有微妙差異,而這些因素未必能一一仔細量化再輸入程式計算。再者,物業交易牽涉買賣雙方在當下的「心理戰」,例如賣方「移民急讓」願意降價,或買方為結婚「心急上車」不惜追價,雙方亦少不免講價一番,達致大家都能接受的交易條件。

Zillow「AI炒樓」業務,利用電腦算法,向小業主出價洽購其物業,買下之後進行基本裝修翻新,再出售獲利。 (Zillow fb 專頁圖片)

Zillow「AI炒樓」業務,利用電腦算法,向小業主出價洽購其物業,買下之後進行基本裝修翻新,再出售獲利。 (Zillow fb 專頁圖片)

相比Zillow為所有物業制定「一口價」並公布於網站,可假設這個「一口價」在所有業主心中會被歸入三大類別,一是「明顯高水價」,二是「合理價」,三是「明顯低水價」。不難估計,最終通常是認為出價明顯「高水」的那些小業主,才會笑笑口快快手賣樓予Zillow;至於認為Zillow出價「低水」的業主則會不屑一顧,結果導致Zillow很易變成一味高價接貨的「水魚」。

此外,Rich Barton透露該集團還有另一失算,就是沒料到美國在疫情後勞工及建材成本急升,由於iBuyer模式相當依賴對物業翻新增值,現時卻要花費更多錢才做到同樣效果,還不如像普通業主把一個「半殘物業」出售予買家。面對樓價猛漲,買家們往往較願意在裝修質素方面稍為妥協,寧可用較低成本買樓,翻新程度可豐儉由人,這大概是AI算法未有顧及的因素。

總的而言,Rich Barton承認電腦炒樓不如人腦:「樓價的不可預測性(unpredictability)遠超過我們估計,因為『邏輯雖清晰,情緒卻難料』(the logic is clear, the emotion is difficult)。繼續推進iBuyer業務將對公司業績及資產負債表造成難以承受的風險,所以我們決定結束這項業務。」

講到底,Zillow今次滑鐵盧事件證明人類炒樓活動博大精深,遠比象棋和圍棋複雜,這領域暫時不是AI程式能夠「挑機」。反過來看,倘有一日AI炒樓、炒股票證實比人類更出色,那才是人工智能真正成熟的時候,惟屆時人類還有什麼優勢?隨時會像科幻小說般,掉過頭來被電腦主宰管治。

在美國樓市爆升背景下,Zillow買入的逾萬個物業居然93%蝕錢,目前手上仍有7000多件蟹貨。(Zillow fb 專頁圖片)

在美國樓市爆升背景下,Zillow買入的逾萬個物業居然93%蝕錢,目前手上仍有7000多件蟹貨。(Zillow fb 專頁圖片)

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

歡迎訂購:實體書、電子書

更多高天佑文章:

支持 StartupBeat

如欲投稿、報料,發布新聞稿或採訪通知,按這裏聯絡我們